非常有道理，我以前只是想到政府用房地产的钱大搞基础建设，没有想到腐败的严重程度

各位来宾大家早上好！今天很高兴能够在博鳌和大家谈房地产。各位有没有觉得很奇怪，
地产所谓的“泡沫”，和股市所谓的“泡沫”，和通货膨胀是并行不悖的。宏观调控，不
单对地产效果不大，对股市效果呢，不但不大，甚至反而有相反的作用。比如说，早上提
高利息、利率，下午呢股市大涨，这一切是怎么回事？今天我就用30分钟的时间，我想和
各位剖析一下中国房地产的本质问题。

　　首先我想请各位来宾思考一下，中国28年的改革开放，所推进的市场化进程，你认为
达到目的了吗？中国今天真的做到市场化了吗？房地产市场是一个真正市场化的市场吗？
那么我可以这么告诉各位，我们诸多的改革，包括房改、医改、教改等等，基本上都是供
给面市场化严重不足，而需求面市场化严重过度。那么只有把这两个力量彻底了解之后，
才会理解为什么地产会有所谓的“泡沫”。当然是否有“泡沫”是见仁见智，这里我姑且
不谈“泡沫”的定义。我只想告诉各位，为什么地产价格居高不下，而且政府宏观调控几
乎失效。我想谈就从市场化开始谈起。

　　地产供给面的市场，是市场化么？我可以告诉各位，那是一个市场化严重不足的供给
面。地产供给面的特性，我分三个要点来解释。第一个，是它有两大核心资源。第二，是
一个长流程管理。第三，政府卖地的行为。

　　第一，什么叫做两大“核心资源”？里面包括两个小项，一个就是银行信贷权，一个
就是土地开发权。这两个权力，基本上操控在地方政府手中。只要操控在地方政府手中，
就可能腐败。而且不是有没有可能腐败，而就是腐败。

　　第二个，叫做长流程管理。任何地产开发商，从立项，到开工，到验收，到销售，等
等，整个流程，我们算了一下，差不多一百多个环节。每一个环节，都需要政府盖公章。
每个公章，都有可能是权力的腐败。那么这个又飙高了成本。

　　第三项，我认为是比较关键的一项，也就是政府卖地的心态。我建议各位不妨拿全世
界各项经济指标来做个对比，你会发现中国地方政府卖地的这个地价上涨幅度之快，超过
了你可以想像到的任何指标，包括股价、期权、期货、油价等等，而且这个价格是只涨不
跌的。我想请问各位，地方政府卖地的心态是什么？那就是我们这么多年来，地方政府以
GDP为纲的发展理念。这种理念，在“十七大”之后，一定要改弦更张！假设一个地方的领
导到任之后，他什么事都不要做，光卖地就可以了，他只要光卖地，GDP就上去了。因为我
们GDP的计算方式就是靠交易，你卖一块地，GDP上升一块地，卖两块地，GDP上升两块地，
而且你卖得价格越高，GDP上升越快。我们的官员，为了个人的形象工程、政绩工程，他卖
地价格是越来越高，涨幅是越来越快。

　　可是请问在座的各位来宾，这个地是谁的？这个地是属于全体老百姓的，地方政府只
是代理人。我想再请问各位，当你把地卖了，拿了这么多钱，你财政盈余之后，我想请问
你，你有没有还之于民，你告诉我？你是取之于民，你有没有还之于民？这个钱不是属于
你地方政府的财政盈余这么简单的哦，而是你有没有给老百姓构建一些老百姓应该享有的
住房权利，你有没有？你发现没有，这个钱都花到哪里去了呢？出国考察、形象工程、政
绩工程、各种各样的基础建设。我再讲句可笑的话，地方政府一开始搞建设，老百姓就再
也买不起房了。什么事都不做，可能还可以买得起房，一做投资，就可能买不起房了。为
什么呢？

　　这三项，就是两个核心资源，长流程管理，加上地方政府卖地，使得地产的供给面价
格大幅上升。可是各位来宾请注意，这个供给面是几乎没有竞争的供给面，而且这个重要
资源也几乎都掌握在地方政府的手中。由于地方政府掌控资源的结果，使得供给面的市场
化严重不足，而地价飙高、房价飙高。以上海为例，上海有没有盖过经济适用房呢？盖过
，价格一点都不低。今天已经不是说谁谁斜├奈侍猓抢习傩盏貌坏绞祷荨６?不到实惠的最重要原因，是地方政府的腐败行为。这就是我给地产界供给面的一个诊断。


　　那么需求面呢？老百姓都要问，这么高的成本，这么高的房价，谁去买呢？那就要从
地产的需求面来谈了。我想请问各位，做子女或者做父母的，你们的母亲手上有20万块吧
，你问她一下，她准备去做什么投资？她除了做股票跟地产之外，似乎找不到第三个投资
管道吧。

　　我想再请问在座的民营企业家，当你们投资成功之后，你赚了一笔钱，我想请问你，
你是忙着办绿卡呢，把老婆儿子送出国呢，还是准备把所有的资金再次投入更多的建设，
投资？你回答我。我看，你不至于敢把所有资金都投入吧。为什么呢？因为这几年中国最
显著的现象，是地方的投资环境迅速恶化。企业家应该投资而不投资的钱，我想请问你，
去了哪里？按照我的研究结果显示，中国企业家的投资意愿和发达国家相比，投资意愿不
足别人的20％。这么多的钱去了哪里？而且地方投资环境恶化之严重，以这两三年为之最
。

　　举个例子，我接到很多的投诉，像深圳，圳中西路吧，有个叫做餐馆一条街的，最近
地方政府，深圳市政府为了开发这个区，然后就要这些餐馆搬家。但是你要他搬家的话，
要补偿款哪，我想当事人也不愿意付这个补偿款吧。那怎么办呢？有得是办法。你发现地
方政府运用公权力，驱赶这些餐馆，消防、公安、城管、卫生，每天来查。按照其中几家
餐馆给我的数据显示，深圳的消防来查，一天罚款一万两千块。罚了七天之后，全部自动
解约。大家挺高兴，你看这好和谐的社会呀。可是你晓不晓得，这就是公权力的腐败？！


　　再看看别的城市，看看北京市、上海市。北京市一个最著名的“嘉利来案件”，你发
现是由北京市政府联合二商，抢夺港商的资产。但是更严重的在后面，是法院竟然判他胜
诉。因此行政和司法的勾结，司法判行政胜诉，这一种心态，从北京市开始蔓延，甚至蔓
延到了上海。我最近关切一个案例，就是上海松江区区政府，也是一样，抢夺了港商北京
庄盛地产公司的地产，由松江区法院判其合法。这种行政、司法权力的勾结，是我最近这
两年所观察到的严重现象。这已经不是简单的腐败问题了，而是某些地方干部之嚣张，无
视于国法之存在，让我感到震惊不已。像这种现象，我认为要在“十七大”之前，要迅猛
处理，要果断处理，否则我国的营商环境是不可能会好的。

　　而且各位来宾，你千万不要认为这只是我们企业家受罪。我再告诉你，在今年二月，
两会期间，通过了“两税合一”，也就是外资企业不得再享受税务优惠。各位了不了解，
世界500强在香港发表声明？发表什么声明呢？他们认为，政府的“两税合一”政策是公平
的，是公正的，世界500强表示支持。可是世界500强要求中央政府，给他们提供一个干净
、公平、公正的营商环境。各位来宾，听到了没有？一个公平、公正的营商环境，不但是
小老百姓的要求，也是企业家的要求，更重要的，也是世界500强的要求。为什么会有这个
要求呢？因为我们的投资环境，既不干净，又不公正，还不公平。

　　这样由于投资环境恶化，必然挤压出大量资金，这是第二个资金来源。就是企业家应
该投资，却因为投资环境恶化而不投资的钱，是第二笔资金。第一笔资金刚才已经说过了
，是家庭存款。那么第三笔资金呢？第三笔资金的数量及其庞大，那就是各级贪腐官吏的
受贿款。你们这个受贿款去了哪里？这个金额是无法估计的，但是我可以告诉各位，比你
所想像的还要大很多倍。而且目前大面积的腐败，使得这一类的资金大量积累，大量流窜
。你晓得，这些资金是不会消失的。我再请问各位来宾，这些钱去了哪里？第四笔款，就
是国际热钱。国际热钱你们都很清楚了，我就不再重复了。

　　请大家顺着我的思路走，第一笔钱，是老百姓的储蓄款；第二笔钱，是企业家应该投
资而不投资的钱；第三笔钱，贪污官吏的受贿款；第四笔钱，国际热钱。这四笔钱汇集在
一起，形成了中国一个特有的“虚拟资金”。这个虚拟资金是我取的名字，不是我们经济
学家所谓的流动性过剩，这是两回事。虚拟资金的组成来源，就这四个来源。这四个款项
所汇集成的虚拟资金，打到哪里，哪里就有泡沫。打到楼市，楼市泡沫；打到股市，股市
泡沫。这种虚拟资金——中国特有的虚拟资金，形成了地产的需求面市场化过度。因为腐
败而导致的供给面成本上升（当然这是由于市场化不足），配合上因为腐败而导致的投资
环境急速恶化，挤压出大量的虚拟资金，这两个力量勾结在一起以后，老百姓再也买不起
房了。任凭你政府提供多大的宏观调控力度，你发现，你解决不了这个问题。

　　这个虚拟资金是我所发明的新名词。你知道虚拟资金有多可怕吗？打到哪里，哪里房
价就失控。比如说，以深圳为例吧，很多楼盘，卖出去没有人住。这个资金哪里来的，你
告诉我？虚拟资金。很可能是受贿款，很可能是企业家该投资而不投资的钱，很可能是国
际热钱。但是虚拟资金有三大特色：第一，不可监管；第二，不可预测；第三，不可控制
。

　　我前一阵子，三、四个月前，去成都演讲。成都的领导跟我讲说，他们现在房价是五
千块一平方米，五、六千噢，他控制不住。然后我问他：“你们外来资金有多少？”按照
他们粗略的统计，不精确，粗略统计大概有一半。我一个多月之前，又去重庆演讲。重庆
市领导告诉我说，他们的房价，是两千九百块一平米。当时我说，这个房价看起来是没有
泡沫的。当时我又问了一句话：“你们估计一下，外来资金购房的比例是多少？”他们的
回答是10％。好了各位来宾，你们听到差别了吧？50％外来资金，和10%的外来资金，其必
然结果就是，房价的差别。我在最后一句话提醒重庆市的领导，你千万不要以目前没有泡
沫为满足，你这个城市一旦创造出一个新概念以后，只要新概念一出来，吸引了虚拟资金
，房价再也控制不住了。言犹在耳，话音未落，重庆市推出一个城乡整合什么什么区，我
这个人比较笨，我记不住，很长的名字你知道吗，就是什么城乡整合什么什么什么的，一
个特区概念。好了，特区概念一出来，虚拟资金大量涌入重庆。一个月之内，房价从两千
九百块上到了三千多，几乎接近10％，开始失控了。这就是虚拟资金的可怕。

　　我今天一进来，武汉的记者就围住我，说，郎教授，我们武汉市也要搞什么，什么城
乡什么什么统筹什么计划。我说，好吧，搞吧。搞，你只要宣传得法，宣传到位，创造出
了新概念的话，虚拟资金马上就有可能过去了，到最后武汉房价就失控了。这就是下场。
当然我也期望虚拟资金不要去。不过我告诉你，个人意愿是没有用的。因为虚拟资金，它
是不可预测、不可控制、不可监管的。这个才是今天房地产价格居高不下的主因。

　　我想再请问各位，我们建设部等等单位所推出的政策，为什么会失效？包括央行所推
出的金融政策，为什么会失效？原因就是没有把握住这个行业的本质问题。我当然不能说
你这些政策没有效，而是地产的本质就是跟政府的腐败是非常挂钩的。因此你要解决地产
泡沫，首先腐败的问题怎么办？好吧，先回答我，你怎么解决腐败的问题？

　　最近有一个不相关的事例，看比来不相关的事件出来了，那就是一月份的粮油价格大
幅上涨，五、六、七月份的猪肉、鸡肉、鸡蛋价格大幅上涨。以五月份为例，蛋的价格上
升37％，猪肉价格上升26%。五、六、七月份，涨幅非但没有缩减，反而更大幅地上涨。我
看了一下资料，七月份的鸡蛋、鸡鸭，以及猪肉价格上涨幅度是30%，40％……60%，差不
多就这个范围之内，大幅上涨。你知道为什么吗？各位了解为什么吗？这个通货膨胀本身
，和我前面讲的虚拟资金，来源是一样的，也是跟腐败有关。

　　我想请大家注意一下，你做家庭理财，如果你把你家里的钱全部拿去买了房地产，万
一碰到个经济波动，你来不及兑现的话，会产生家庭的财政危机。国家财政也是这个样子
。我观察到一个现象，就是中国经济和其他国家不一样，中国是一个二元化的经济体系。
这个什么意思呢？当你问某人，或者某个专家学者吧，今天的中国经济是过热呢，还是过
冷？如果他说过热，或者过冷，你就不用再听下去了，那都是错的。中国经济是过热和过
冷同时存在。为什么？哪些部门不能过热呢？当然啦，股票市场，还有房地产，形象工程
、政绩工程、基础建设，这个部门是过热的，还有国企。过冷的部门呢？大部分的民营企
业是过冷的。你会发现，过热的部门和腐败都多多少少有点联系。地方政府因为某种利益
的缘故，把我们国家的资金，大量涌入到过热的部门。所以过冷的部门缺资金，比如说，
大部分的民营企业。缺资金怎么办呢？政府印钞票。而这也是为什么在去年年底粮食丰收
情况之下，今年年初粮油价格上升的主因。你们可能会认为，粮食丰收，粮油价格应该下
跌呀。那我告诉你，经济学理论在中国都是没用的。经济学告诉我们，政府提高利率，股
价应该下跌吧？而刚好相反。所以我不要听经济理论，没用的，都是错的。在美国是对的
，在中国就不对了。

　　这个二元经济，造成了一、二月份的粮油价格大幅上涨。你知道上涨幅度多少吗？10
%到20%之间。到了五、六、七月份，家禽、鸡蛋、蛋类、肉类价格大幅上涨。我很关心这
个现象，我也做了深度分析。以猪肉价格为例，价格上涨原因，可以分三个。第一，猪瘟
；第二，饲料价格上涨；第三，特别有意思，就是把大猪宰了以后，你发现后继无人，不
是，我说是“后继无猪”。（笑。）养猪户都不养小猪了。你为什么不养小猪呢？请记住
下面现象是非常非常可怕的，那就是，为什么产生猪瘟。控制猪瘟本身，应该是各级政府
的责任，老百姓是不可能控制疾病的。到今天这个时代会产生猪瘟，显然各级政府没有尽
到你的职责。在猪瘟问题方面，我建议中共中央要对这个问题严肃处置，对失职地方官员
要严加惩治才行。猪瘟造成了投资环境恶化，猪瘟造成了养猪投资环境恶化，再加上猪肉
价格波幅太大，进一步地恶化了猪的投资环境。按照郎教授刚刚的理论，如果你们刚刚有
注意听的话，你会发现：如果投资环境恶化，这些养猪户也是某种意义上的民营企业家，
他们应该养猪的钱而不养猪的钱，去了哪里呢？对，虚拟资金。干嘛呢？炒股去了，我靠
。炒楼去了。（鼓掌。）

　　你是怪养猪户，还是怪地方政府的失职，你告诉我？如果你能给养猪户一个没有猪瘟
的环境，一个良好的价格，他干嘛不去养猪？他何必去股票市场被套牢呢？这种养猪户的
现象，就是应该投资而不投资的钱，在中国各地是普遍的打开，非常可怕的。

　　好了，猪肉价格大幅度上涨。我想请问你，这些通货膨胀的原因都是什么？原因都和
地方政府的腐败和失职有关。也就是，你们在座各位来宾，每吃一口饭，吃一口猪肉，你
就要替这个环境买单百分之三、四十。吃一口饭，替这些官员买单百分之三、四十。吃一
口饭，买单百分之三、四十。你好惨哦。你现在中午吃饭，还好你不要花钱。明天回家以
后，就要花自己钱了，你就要替他买单了。你凭什么买单，你告诉我？你凭什么替各级地
方政府买单？！

　　所以各位来宾，你们所看到的表面现象，包括楼市的泡沫，包括所谓的股市泡沫（至
于是不是泡沫本身，这个不是我谈论的重点，我们姑且称它为“泡沫”吧），股市泡沫，
楼市泡沫，通货膨胀，等等，你发现，它的来源，好像都跟政府的无能和腐败有关，失职
或者腐败。如果我讲的这个是本质问题的话，你所看到的只是表面现象。这也是为什么，
像我们建设部等等的单位，他们的宏观调控，只要是一调控，出来政策呢，基本上都是有
问题的。比如说什么90平米，这这这，我都不知道怎么想出来的，这种东西。（笑。鼓掌
。）

　　到最后，由于我们不理解本质问题，我们政府所推出的宏观调控政策，包括央行，包
括建设部等等，其最后结果基本上是害了好人，便宜了坏人。害了普通老百姓。到最后你
才发现，腐败的问题不解决，这些表面现象只会急速恶化。那些真正想买房的小老百姓呢
，两公婆好不容易存了一点钱，买了个房子。啊哟，你看看这个刁难哪，买房子艰难哪，
转让房子你看政府里面只有抽20％的税，搞了半天，房价照涨。你知道为什么吗？打错对
象了。真正该打的呢，是政府官员，到最后小老百姓受罪。（鼓掌。）

　　但是，我在这呼吁这种大面积的腐败，其必然结果就是你们在座各位来宾所经历到的
一切，这一切会让你们每一个人都付出沉重的代价。所以在今天“十七大”召开前夕，我
以一个独立学者的身份，必须提出一些我个人的观点以及呼吁。中央政府必须彻底推行反
腐败政策，因为腐败是大面积的腐败，不是我们个人，不是老百姓，不是一个地方政府所
能够掌控的，那必须要中央政府的统筹办理才可以。甚至，我们整个经济发展理念，需要
来一个重新的回顾。什么样的回顾呢？我讲讲我的期许，也讲讲我的判断。十一届三中全
会邓小平提出以经济建设为纲的理念，放弃了以阶级斗争为纲的理念，这个理念不但是伟
大的，而且是正确的。但是到了后期，由于地方政府的执行错误，使得这种以经济发展为
纲的理念，到了90年代中期以后变什么了？各位猜一下。变成以钱为纲，一切向钱看，“
金钱”的“钱”。地方政府向钱看，向什么钱看？GDP为唯一衡量的标准，老百姓的基本权
利不重要。医改、教改、房改，是不是都是这个样子？一切向钱看的结果，以钱为纲的结
果，在座各位来宾，当你们去医院看病时候，你还记不记得医生的第一句话是什么？已经
不是28年以前的“您哪不舒服啊”，而是什么？——“你带了多少钱哪？”这种医疗制度
不要也罢，这种改革不要也罢。教改是不是呢？大学提高收费，什么目的呢？大家中饱私
囊，是吧。房改呢？到最后，也是有刚才讲的一连串问题。

　　所以我认为今天，共产党政府，胡核心又到了再一次的拨乱反正。拨什么乱？拨以钱
为纲的乱。反什么正？反回一个以公平、公正为纲的基本理念。这个公平、公正的本身，
不但是小老百姓的要求，也是民营企业家的要求，更是世界500强的要求，他们希望有一个
公正、公正，而且干净的营商环境。每一个企业家都有这种欲望，都有这种想法。对老百
姓而言，什么叫做以公平、公正为纲的理念呢？绝对不是拿相同的薪水，而是每一个老百
姓都要有住房的权利，都要有看病的权利，都要有上学的权利，都要有退休的权利。

　　我们过去以钱为纲的理念之下，我们甚至错误地定义了小康社会。什么叫小康社会？
每人年均所得是800美元以上就叫小康社会啊？我可以告诉你，那是胡说八道！真正的小康
社会，应该是看得起病，上得起学，住得起房，退得起休，才是真正的小康社会。可是我
告诉各位，要走到真正的小康社会，已经是非常的艰难。你要走到这一步，我首先问你一
句话，我们的改革到底是谁席卷了大部分的利益？

　　很多人说，你看，我们的路建得这么好，我们的房子盖得这么漂亮。你认为是你的吗
？我举个例子吧。上海社保金腐败案的最大问题在哪里？甚至我认为上海市政府目前还没
有搞太清楚，所以我就要再告诉他们一次。社保金的腐败案本身不是说社保基金有没有损
失的问题，而是什么？而是你的做法，就是席卷老百姓财富的做法。举个例子，将社保金
透过一个金融机构，把这个钱给了叫张荣坤的这个人。张荣坤拿了属于我们老百姓的钱，
去买两条属于老百姓的高速公路。买完之后，再把这两条属于老百姓的高速公路，拿到属
于老百姓的国有银行去抵押。拿了钱之后，再还给社保金。社保金当然没有损失啦，因为
都是我们老百姓的钱。可是经过这么一席卷之后，原先属于老百姓的两条高速公路，就这
么被张荣坤等人纳入私囊。这种现象比比皆是。所以我告诉各位，《人民日报》曾经刊出
一片文章，叫做“特殊利益集团”，特殊利益集团也就是我口中所谓的“腐败铁三角”。
什么叫“腐败铁三角”？那就是某些腐败的地方政府，勾结某些腐败的企业家，勾结某些
腐败的专家学者，形成一个牢不可破的铁三角，操控着媒体，欺骗社会大众，误导中央政
府。“腐败铁三角”席卷着我们的改革利益。

　　所以我认为，中央政府应该体现真正的反腐的决心，就必须大规模地肃清“腐败铁三
角”。只有透过这种积极的反腐，透过意识形态的改变，把过去以钱为纲的理念，改成以
公平、公正为纲的理念。只有这种大规模的推行，才有可能改变现在急速恶化的投资环境
。

　　所以最后5分钟，我想告诉各位，你们每一个人都觉得奇怪，为什么早上宏观调控，到
了下午股价反而大涨？你们如果用郎教授的虚拟资金理论，你就豁然开朗，就很清楚了。
再回忆一下我的虚拟资金理论。当早上假设政府提升银行存款利率之后，它打击到了什么
？它进一步地打击了投资意愿。打击投资意愿的必然结果，是挤压出更多的虚拟资金，怎
么样呢？进入股市，或者进入楼市。这也是为什么上午宏调，下午股价大涨的原因。哦，
原来整个经济环境是由于腐败所形成的这么样一个机制，造成虚拟资金到处乱窜。

　　当然反腐，力度不但要大，而且是个长期的行动。你们可能要问我，郎教授，那我们
短期之内，老百姓怎么办呢？我倒有个想法，那就是地方政府这种卖地的资金，或者与房
地产有关的收入，我们是不是可以允许地方政府随意挪用呢？我们应不应该要求地方政府
，取之于民，还之于民？用这一笔你拿自己老百姓的钱，去替老百姓做事。做什么事？比
如说你盖廉价租屋啦，或者盖经济适用房，等等。但是如果真的这么做的话，你还要担心
一些地方政府的腐败行为，就是分配的问题。

　　我们以北京市天通苑为例，也是个经济适用房，看起来富丽堂皇的。我请中纪委去查
一下，第一手买房者是什么人？很多都是干部的朋友。真正需要买房的人，搞不好是买不
到经济适用房的，甚至租不到廉租屋的。这就是腐败所引起的严重分配问题。因此，当我
们在要求地方政府用卖地的钱等等的，去替老百姓盖廉租屋的时候，首先要想到的是分配
的问题。当然，这个问题有很多方法可以解决，比如说，所有申请的资料完全上网，申请
到的用户资料完全上网，由老百姓监管。当然这方面还需要政府做更多的后续工作。

　　我讲了这么一大套理论，我只想给各位传达一个什么样的信息？那就是在今天的中国
，要解决房地产房价居高不下这种看起来单纯的经济问题，你就不能够在经济圈里面找问
题，因为中国是非常的复杂。你一定要跳出经济圈，才能够解决经济问题，也就是功夫在
事外的道理。所以我认为政府应该双管齐下，第一，是大力地长期地反腐败，第二，是强
烈要求地方政府，将卖地所得款项，以及房地产等等利润所得的款项，还之于民。意识形
态方面呢，要一改过去以钱为纲的理念，回归到公平、公正为纲的理念。我想请问各位，
这个是不是在座来宾所希望达到的、一个比较好的经营环境呢？今天我的演讲到此结束，
谢谢各位！

-